なぜ新築はRC一本に絞るのか？

投資物件の新築を考えるときに、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、RC造、いろいろな構造があります。私は中古の投資物件ではとくに構造にこだわらずに様々な物件を見ていますが、新築ではRC一本です。何故でしょうか？

それは、私の不動産ポートフォリオ構築の観点で、長期保有をベースとしつつ、ある程度途中売却が可能になるようにしておきたいからです。私が好きなバブル期の築古RCは、すでに建設から25-30年が経過していますから、RCの法定耐用年数47年からすると残り15-20年程度しかありません。

そのような建物は、買うときはぎりぎりローンがつくのですが、ここから10年保有すると次の買い手は耐用年数が残っていないので、おそらくローンがつきません。勿論、また融資基準が大きく緩和され、法定耐用年数などお構いなしにローンがつく時代が来ればいいのですが、そのような運任せにしたがって想定を置くことはできません。

また、RCは解体費用もかなりかかりますし、私が持っているようなファミリーの大型物件の土地に、再度自分でファミリー向けのRCを建てるというのも建築費の観点から想定しがたいですから、自分で再利用する出口はまずありません。

従って、私の築古RCは買ったら基本的には寿命が尽きるまで持ち続け、最後は土地として建売分譲などで出口を探すということになります。これはこれで計算が成り立っていますし、バブル期のマンションは適切な修繕を行っていけば50年、それ以上に使うことは間違いなくできると思いますので問題はないのですが、何らかの理由で途中売却をしなくてはいけなくなったときには困ったことが起きます。

そのようなときに、築浅の物件を持っていれば容易に買い手を見つけることができるはずです。ただ、その前提としては、法定耐用年数がかなり（少なくとも長期ローンが組める20-25年以上）残っていることです。

木造（法定耐用年数22年）や軽量鉄骨造（法定耐用年数19-27年）では、建築後10年も保有していると、その後の売却が厳しくなりますので、なるべく早めに売ることを考えなくてはならなくなります。それ以上持っていれば、私の築古RCと残存耐用年数の観点であと同じになってしまいますので、意味がないのです。

RC（法定耐用年数47年）であれば、15年保有していても30年以上耐用年数の残存期間がありますから、十分に売却できると思われます。私は転売してキャピタルゲインを得ることをベースに投資はしていませんが、それでも人生いろいろなことがあり得ますから、何か売らなくてはならなくなったときのために、築浅RCを持っておきたいのです。