ワンルーム規制から逃げるか、向かい合うか、それが問題だ

都心で一棟収益物件を新築するときに必ず直面するのが、いわゆるワンルームマンション規制です。区の条例で規制されている場合もあれば、指導要綱にとどめられている場合もありますが、指導要綱だから無視していいというわけではありませんので、同じです（違うという人もいるようですが、コンプラを無視した建築をすると、道義上の問題のみならず、売却するときに差し支えたりしますから、私はやりません）。

このワンルーム規制は区によっていろいろ細かい違いがあり、①対象規模（何戸以上から規制されるか、総戸数で見るかワンルーム戸数で見るか）、②規制されるときの最低面積（25㎡がほとんどだが若干例外あり）、③ファミリータイプ住戸の設置義務があるかどうか、④駐車場、駐輪場、管理室などの施設付設義務があるか、等がいろいろ違います。

この豊島区の「23区における集合住宅条例等の比較（ワンルームマンション関連）一覧」がよくまとまっていると思います。ただしこれは平成30年（2018年）7月時点の情報なので変わっていることも多いです。たとえば品川区は令和2年（2020年）11月から規制が強化され、20㎡以上であった最低面積が25㎡以上になるなどしていますので、要注意です。

https://www.city.toshima.lg.jp/100/kuse/shingi/kaigichiran/006471/documents/h30shiryou2-3.pdf

ワンルーム規制にかかると、最低面積が25㎡になり、管理室など家賃を取れない施設でレンタブル面積も削減されます。25㎡の1Kは、17㎡の1Kより間違いなく家賃は高く取れますが、1.5倍取るのは難しいですから、投資効率も下がります。従って、個人投資家の一棟収益物件はワンルーム規制がかからないギリギリのところで作る（たとえば3階建て9戸とか4階建て14戸とか）というのがある意味スタンダードになっているようです。

「ワンルーム規制から逃げて作る」のは投資効率の観点ではひとつの正解と思いますし、資金力がない個人投資家がデベやREITなどプロに立ち向かうための武器であると思います。大手がそんなマンションを作ってくることはないでしょうから、土地の仕入れでも競合しないというメリットはあると思います。ただ、私はそれが唯一の正解であるとは思いません。

ワンルーム規制から逃げて作る14戸のマンションは、

①　建築面積が小さくなるので、建築坪単価が高くなる。

②　長期的には住戸面積は拡大傾向にあるので、狭小住戸を貸すのは長期的には難しくなる可能性がある。

③　1棟あたり2-3億円くらいが限界なので、規模を追求するためには建て続けなければならない。

という問題があると思うのです。

逆に、ワンルーム規制に向かい合って作られたマンションは、住戸は大型化しますし投資への資金力も必要ですが、建築坪単価を下げることもでき、長期的な資産価値も高いはずですから、本当のゴールはそちらにあると思っても過言ではないでしょう。

とはいえ、新築RC初心者である私がいきなり1棟5-10億円の物件の構想をするのは無理があると思いますし、土地の仕入れを間違えたり建築業者の選定をミスしたりする投資リスクも高くなりますから、まずは小さめな物件で経験を積みつつ、最終的には大物を狙いたいというのが私の野望です。。（大上段な話なのにせこい結論ですみません）

なぜ新築はRC一本に絞るのか？

投資物件の新築を考えるときに、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、RC造、いろいろな構造があります。私は中古の投資物件ではとくに構造にこだわらずに様々な物件を見ていますが、新築ではRC一本です。何故でしょうか？

それは、私の不動産ポートフォリオ構築の観点で、長期保有をベースとしつつ、ある程度途中売却が可能になるようにしておきたいからです。私が好きなバブル期の築古RCは、すでに建設から25-30年が経過していますから、RCの法定耐用年数47年からすると残り15-20年程度しかありません。

そのような建物は、買うときはぎりぎりローンがつくのですが、ここから10年保有すると次の買い手は耐用年数が残っていないので、おそらくローンがつきません。勿論、また融資基準が大きく緩和され、法定耐用年数などお構いなしにローンがつく時代が来ればいいのですが、そのような運任せにしたがって想定を置くことはできません。

また、RCは解体費用もかなりかかりますし、私が持っているようなファミリーの大型物件の土地に、再度自分でファミリー向けのRCを建てるというのも建築費の観点から想定しがたいですから、自分で再利用する出口はまずありません。

従って、私の築古RCは買ったら基本的には寿命が尽きるまで持ち続け、最後は土地として建売分譲などで出口を探すということになります。これはこれで計算が成り立っていますし、バブル期のマンションは適切な修繕を行っていけば50年、それ以上に使うことは間違いなくできると思いますので問題はないのですが、何らかの理由で途中売却をしなくてはいけなくなったときには困ったことが起きます。

そのようなときに、築浅の物件を持っていれば容易に買い手を見つけることができるはずです。ただ、その前提としては、法定耐用年数がかなり（少なくとも長期ローンが組める20-25年以上）残っていることです。

木造（法定耐用年数22年）や軽量鉄骨造（法定耐用年数19-27年）では、建築後10年も保有していると、その後の売却が厳しくなりますので、なるべく早めに売ることを考えなくてはならなくなります。それ以上持っていれば、私の築古RCと残存耐用年数の観点であと同じになってしまいますので、意味がないのです。

RC（法定耐用年数47年）であれば、15年保有していても30年以上耐用年数の残存期間がありますから、十分に売却できると思われます。私は転売してキャピタルゲインを得ることをベースに投資はしていませんが、それでも人生いろいろなことがあり得ますから、何か売らなくてはならなくなったときのために、築浅RCを持っておきたいのです。

バブル期の地主マンションは素晴らしい、のだが・・

全然ブログのタイトルと違いますが、私がこれまで投資してきた投資不動産はほとんどすべて、バブル期前後に作られたファミリータイプのRCマンションです。

大体が、地主さんが税金対策だの相続対策だのなんだので、昔から持っている土地にかなり高額な建築費をかけて建てたとても立派な代物です。土地の値段がどんどん上がっていましたから、建築費を多少かけても十分元が取れるみたいな気持ちだったんですかね。

国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を見ると、RC造の平均平米単価は昭和47年（1972年）には5.0万円だったのが、10年後の昭和57年（1982年）には14.3万円になり、さらに10年後のピークの平成4年（1992年）には24.5万円になりました。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2019/kisairei/joto/pdf/013.pdf

その後バブル崩壊とともに建築不況が訪れ、10年後の平成14年（2002年）には18.0万円まで低下。バブルのピークを越えるのはアベノミクスの平成28年（2016年）に25.4万円になるまで待たなくてはならないのですから、いかにこの建築不況が長かったが分かります。

こういうバブル期のマンションは、今新しく作ろうと思ってもなかなか作れないようなタイル張りの仕様と、まず作らないような間取りになっています。とくに積算星人であるところの（この話は別に書きます）私が好むのはファミリータイプの間取り。これはもはや貴重品です。

分譲マンションならともかく、投資家で今から3LDKの賃貸マンションを建てる人がいるでしょうか？私は考慮している人さえ見たことがありません。1Kや1LDKに比べて賃貸坪単価が取れないので、投資計算が合うことは絶対にありませんから、競合物件が新たに建つ可能性はなく、賃貸物件としてはきわめて安泰です。

もちろん分譲マンションとは競合しますから、ごくたまに「マンションを買うことになりました」と出て行く入居者の方もいますが、それは本当に稀です。とくに地域を選ぶと、賃貸マンションの賃料は支払えるけど分譲マンションの頭金は用意できない、またはローンの審査が降りないという人がたくさんいるのです。

またファミリータイプの賃貸マンションは、一旦入居者がでていくと原状回復にお金がかかるという話もあります。これは事実です。私のマンションでも先日15年以上すんでいた入居者が退去し、60万円近くの原状回復費がかかりました。でもこういうことも稀なんです。

そういうわけで、私はこれまで自分の投資物件に極めて満足していたのですが、この戦略もだんだんと難しくなってきました。その話は次回に書きます。